VvE-recht Advocaten
Heeft u een geschil met uw VvE? Bent u het niet eens met een VvE-besluit? Wilt u een slapende VvE activeren? Wilt u advies over de verschillende verplichtingen van een VvE? Of wilt u weten of uw VvE voldoet aan alle wettelijke vereisten? Dit zijn slechts enkele van de vele vragen die binnen een Vereniging van Eigenaars aan de orde komen. Het VvE-recht ziet zowel op alle problemen binnen een VvE (tussen eigenaars onderling) als op problemen van VvE’s met andere partijen (bijvoorbeeld aannemers, beheerders of verzekeraars).
Wat kunnen onze VvE advocaten voor u betekenen?
Delissen Martens heeft specialistische kennis op het gebied van VvE-recht. Onze VvE recht advocaten adviseren dan ook bij alle voorkomende facetten van dit rechtsgebied. Zo kunnen zij namens u in gesprek gaan met (het bestuur van) de VvE of namens de VvE met één van de appartementseigenaars. Met een gesprek kunnen veel geschillen al worden opgelost. Indien een geschil niet buiten rechte kan worden beslecht, voeren wij op adequate wijze gerechtelijke procedures voor u. Dit kan variëren van het vernietigen van een VvE-besluit tot het verzoeken van een vervangende machtiging voor bijvoorbeeld een verbouwing. Verder staan wij VvE’s bij in procedures tegen individuele eigenaars of andere partijen. Ook voor hulp bij het oprichten of activeren van een VvE en voor een check of uw VvE voldoet aan alle wettelijke vereisten kunt u bij ons terecht.
Waarbij wij u kunnen ondersteunen
- Besluitvorming binnen VvE’s;
- (uitleg van) aktes;
- Kostenverdelingen binnen VvE’s;
- Nietigheid / vernietigbaarheid VvE-besluiten;
- Verzoekschriftprocedures tegen genomen besluiten;
- Vervangende machtigingen;
- Dak opbouwen, uitbouwen en verbouwingen;
- Incasso’s;
- Meerjarenonderhoudsplannen en reservefonds.
Onze advocaten zijn gevestigd in Den Haag
Bent u op zoek naar een VvE advocaat? U bent van harte welkom bij ons op kantoor in Den Haag. Onze VvE advocaten bezitten de juiste kennis en expertise om u bij te staan. Hoewel ons kantoor is gevestigd in Den Haag, opereren wij in heel Nederland.
Juridische ondersteuning nodig?
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Thijs van Munster of iemand anders uit het team VvE-recht. Zij staan u graag te woord.
Wat doet een Vereniging van Eigenaars (VvE)?
De VvE zorgt voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen (het gezamenlijk eigendom van de appartementseigenaren) van een gebouw of andere gemeenschappelijke zaak.
Welke verplichtingen gelden er voor een VvE?
- De VvE moet zijn ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Gebeurt dit niet, dan is dat een overtreding van de Wet Economische Delicten.
- De VvE moet minimaal één keer per jaar vergaderen (ALV).
- De VvE moet een collectieve opstal- en WA-verzekering afsluiten.
- De VvE moet sparen voor groot onderhoud in een reservefonds (tenminste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw) of een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) laten opstellen op basis waarvan de VvE kan besluiten een maandelijks bedrag te sparen.
- In de statuten kunnen VvE’s ook andere verplichtingen opnemen.
Welke rechten en plichten hebben appartementseigenaars?
Een appartementseigenaar heeft de volgende rechten:
- Mede-eigendom van een gebouw (het appartementsrecht).
- Het exclusieve recht om het appartementsrecht (het aan u toebehorende deel, kortom uw appartement, parkeerplaats, berging, etc.) naar eigen inzicht te gebruiken.
- Het (gezamenlijke) gebruik van de in het gebouw aanwezige gemeenschappelijke ruimten.
- Het stemrecht in de algemene ledenvergadering (ALV).
Een appartementseigenaar heeft de volgende plichten:
- Het naleven van de regels uit de statuten, de splitsingsakte en het modelreglement. Soms is er ook een huishoudelijk reglement met aanvullende afspraken.
- Het naleven van de door de VvE genomen besluiten.
- Het delen in de maandelijkse servicekosten (maandelijkse VvE-bijdrage) en in overige kosten van de VvE.
Welke regels gelden er binnen een VvE?
De geldende regels binnen een VvE volgen uit de wet, de splitsingsakte, het toepasselijke modelreglement en (indien aanwezig) uit het huishoudelijk reglement.
Welke delen van een pand zijn gemeenschappelijk en welke delen zijn privé?
Of iets een gemeenschappelijk of privé deel betreft, kan iedere VvE voor zichzelf bepalen. Dit wordt vastgelegd in de splitsingsakte. Als er niks is opgenomen met betrekking tot een bepaald deel, dan is het gemeenschappelijk. Dat is het uitgangspunt.
Hoe moeten de kosten worden verdeeld?
Alle kosten die voortvloeien uit het beheer van de gemeenschappelijke delen en zaken zijn voor rekening van de VvE. Het gaat daarbij om kosten die te maken met het uitvoeren van (periodiek) onderhoud, maar ook om (noodzakelijke) vervangings- en vernieuwingskosten. Ook kosten voor verzekeringen en beheerders komen voor rekening van de VvE.
Deze kosten worden verdeeld conform de verdeelsleutel in de splitsingsakte. Vaak is dit op basis van breukdelen, maar andere verdeelsleutels zijn toegestaan.
Op welke wijze worden besluiten binnen een VvE genomen?
In beginsel worden alle besluiten in de VvE genomen op de Algemene Leden Vergadering (ALV). Voor de meeste besluiten geldt een vereiste van volstrekte meerderheid van stemmen (tenminste 50% +1 van het aantal stemmen). Let op! In de splitsingsakte kunnen besluiten zijn opgenomen die een grotere meerderheid vragen (gekwalificeerde meerderheid). Het gaat dan meestal om besluiten waar grotere bedragen mee gemoeid zijn of die (veel) impact hebben op het gebouw van de VvE. Verder is in de splitsingsakte of in het modelreglement vaak een bepaling opgenomen waarin staat hoeveel stemmen er minimaal aanwezig moeten zijn voor het kunnen nemen van geldige besluiten.
Besluiten kunnen ook buiten de VvE-vergadering (ALV) worden genomen, maar dan moet er sprake zijn van unanimiteit.
Hiernaast kan het bestuur van de VvE ook (binnen haar mandaat) besluiten nemen. Dit mandaat krijgt zij van de ALV.
Wat kan worden gedaan tegen VvE-besluiten?
VvE-leden kunnen zich verzetten tegen (de uitvoering van) besluiten door een beroep te doen op de nietigheid of vernietigbaarheid daarvan.
Wat is het verschil tussen vernietigbare en nietige besluiten?
Een besluit dat in strijd is met de totstandkomingsvereisten of met de redelijkheid en billijkheid is vernietigbaar. In dat laatste geval gaat het om een belangenafweging.
Een besluit dat in strijd is met de wet, met de statuten/splitsingsakte of waarbij er sprake is van fundamentele totstandkomingsgebreken is nietig.
Kan je uit een VvE stappen?
Je bent van rechtswege lid van de VvE. Zolang je nog eigenaar bent van het appartement, kun je niet tussentijds het lidmaatschap van de VvE opzeggen.
Welke stappen moet je doorlopen voor een uitbouw of dakopbouw?
Voor het realiseren van een uitbouw of dakopbouw heb je altijd toestemming van de VvE nodig, omdat het gaat om het aanbrengen van wijzigingen aan het gebouw. Die toestemming wordt gegeven of geweigerd in de ALV. Vaak worden er aan een akkoord voorwaarden gekoppeld. Dat mag. Het is daarom verstandig om een uitgewerkt voorstel aan de VvE voor te leggen.
In veel gevallen is het ook vereist om de splitsingsakte te (laten) wijzigen. Ook hiervoor is toestemming van de VvE vereist.
Als je van plan bent om een uitbouw of dakopbouw te realiseren dan is het belangrijk om naast toestemming van de VvE ook toestemming aan de gemeente te vragen.
