Hoge Raad biedt opening om uit te gaan van lagere waarde dan de WOZ waarde

De Hoge Raad heeft recent geoordeeld dat het in sommige gevallen is toegestaan om af te wijken van de waarderingsvoorschriften voor verhuurde woningen in box 3. Dat is het geval wanneer de waarde van een verhuurde woning, op basis van deze voorschriften, minstens 10% hoger is dan de werkelijke waarde van de woning. In dat geval is het toegestaan om uit te gaan van de lagere werkelijke waarde. De bewijslast rust op de particuliere verhuurder, die bijvoorbeeld aan de hand van een taxatierapport kan worden aangetoond.

Achtergrond; box 3 heffing bij beleggingspanden

Particulieren, die woningen verhuren, betalen in de regel geen belasting over de ontvangen huurpenningen (minus eventuele kosten). De verhuur van  woningen is aan te merken als een belegging (box 3). De inkomsten daaruit  worden belast tegen een verondersteld rendement van 4% van de waarde van de verhuurde onroerende zaak , verminderd met de eventuele schuld, die is aangegaan voor de aankoop van het pand. Dit fictieve rendement wordt belast tegen een percentage van 30%. Per saldo bedraagt  de heffing derhalve 1,2%  over de waarde van de bezitting minus de daarmee samenhangende schuld (4% x 30% = 1,2%).

Leegwaarde ratio

De waarde van een verhuurde woning wordt,  volgens de wettelijke waardering regels,  gesteld op  de WOZ-waarde vermenigvuldigd met  een zogeheten ‘leegwaarde ratio’. Deze leegwaarderatio is vastgelegd in een tabel.  Naarmate de jaarlijks verschuldigde huurpenningen een hoger percentage van de WOZ-waarde bedragen, des te lager de leegwaarderatio (en des te hoger de waarde van het verhuurde pand). De gedachte achter de leegwaarderatio is dat een pand in verhuurde staat minder waarde heeft dan een pand in vrij opleverbare staat. Een beleggingspand met een relatief hoge huur krijgt een lager leegwaarderatio. Immers, een pand waarop goede beleggingsresultaten worden behaald is meer waard dan een pand waarop de beleggingsresultaten zeer laag of zelfs negatief zijn. Met de leegwaarde ratio is bedoeld rekening te houden met deze verschillen.

Voorbeeld

Een particulier verhuurt een woning met een WOZ-waarde van€  250.000. De jaarlijkse huurpenningen bedragen € 10.000 per jaar. Het totaal van de huurpenningen bedraagt 4% van de vastgestelde WOZ-waarde. Een percentage tussen 3% en maximaal 4% geeft volgens de waarderingsvoorschriften een leegwaarde ratio van 62%.

De WOZ-waarde van €  250.000 wordt vervolgens vermenigvuldigd met 62%,waardoor de op te geven waarde voor box 3, € 155.000 bedraagt. Daarover is vervolgens 1,2% inkomstenbelasting verschuldigd.

Hoge Raad

In de casus waarover de Hoge Raad zich heeft uitgelaten, verhuurde de belanghebbende een pand, waarbij zijn huurders zich op huurbescherming konden beroepen. Belanghebbende was van oordeel dat door deze huurbescherming  de werkelijke waarde van zijn beleggingspanden dusdanig afweek van de waarde volgens de leegwaarde ratio, dat deze laatste waardering niet gebruikt kon worden om de box 3 heffing te bepalen. Met de uitspraak van de Hoge Raad wordt duidelijk dat particulieren, in gevallen waarbij de werkelijke waarde belangrijk afwijkt  van de WOZ-waarde gecombineerd met de leegwaarde ratio, deze lagere waarde als grondslag voor de box 3 heffing mogen gebruiken.

Bron: Rechtspraak.nl

Vragen?

Mocht u nog vragen hebben naar aanleiding van deze nieuwsflits of meer informatie willen dan kunt u contact opnemen met Ivo Janssens (janssens@delissenmartens.nl) of met uw eigen contactpersoon bij Delissen Martens T + 31 70 311 54 11.

Deze Nieuwsflits is slechts een algemene weergave van het geldende recht. Het kan op geen enkele wijze als advies in uw specifieke situatie dienen.