Verborgen gebreken aan uw koopwoning

De huizenmarkt staat enorm onder druk. Het aantal potentiële kopers is nog nooit zo hoog geweest en de huizenprijzen stijgen alsmaar. Huizenkopers zijn daardoor genoodzaakt om nog sneller een beslissing te nemen over de aankoop van een huis. Steeds meer kopers laten dan ook geen bouwkundige keuring uitvoeren voorafgaand aan de aankoop. Maar wat nou als je na de overdracht verborgen gebreken aan de woning constateert? Kunt u de verkoper dan aansprakelijk stellen voor deze gebreken?

Wettelijk uitgangspunt

In beginsel geldt dat gebreken, die na de overdracht van de woning worden ontdekt, voor rekening en risico komen van de koper. Desalniettemin moet de woning conform artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek beantwoorden aan de koopovereenkomst. Een woning beantwoordt niet aan de overeenkomst als deze niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Kopers van bestaande woningen moeten echter -  afhankelijk van de ouderdom en prijs van de woning - rekening houden met een bepaalde mate van meteen verrichten van (achterstallig) onderhoud en het aanpassen van de woning aan de eisen van de tijd.

De vraag welke verwachtingen de koper mocht hebben over de staat van de woning, dient te worden beantwoord aan de hand van de mededelings- en onderzoeksplicht. Op de verkoper rust een mededelingsplicht en op de koper rust een onderzoeksplicht. Indien de verkoper op de hoogte is van een eigenschap die het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient de verkoper dit aan de koper mede te delen. Tegelijk rust op de koper een onderzoeksplicht. Heeft de koper bijvoorbeeld bij de bezichtiging van de woning lekkagesporen geconstateerd, dan had de koper gerede twijfels moeten hebben over deze eigenschap van de woning. Van de koper mag in dat geval verwacht worden dat hij/zij de staat van de woning onderzoekt, bijvoorbeeld door een bouwkundige keuring te laten uitvoeren.

Standaard koopovereenkomst

 Partijen kunnen in de koopovereenkomst echter afwijken van het wettelijk uitgangspunt. Bij de verkoop van woningen wordt vaak gebruik gemaakt van model koopcontracten, waaronder het model koopcontract van NVM. In deze koopcontracten is de aansprakelijkheid van de verkoper meestal uitgesloten. Daarentegen geeft de verkoper veelal een garantie af dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het normale gebruik van de woning. De verkoper is in dat geval slechts aansprakelijk voor verborgen gebreken die het normale gebruik van de woning belemmeren. Uiteraard is het ook mogelijk dat partijen afwijkende of aanvullende afspraken in de koopovereenkomst hebben opgenomen. U kunt hierbij denken aan een asbestclausule.

Om te bepalen of een woning normaal te gebruiken is, moet er gekeken worden naar alle relevante omstandigheden, waaronder wat de koper door de aard van de woning of uit de mededelingen van de koper mocht verwachten. Een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst kan daarbij een grote rol spelen.

Meer informatie nodig over verborgen gebreken?

Heeft u vragen over dit onderwerp of heeft u zelf een geschil omtrent verborgen gebreken? Neem dan contact op met Cindy Luiten (+31 70 311 54 11).