Schade door heiwerkzaamheden

Heiwerkzaamheden ten behoeve van het realiseren van een bouwproject kunnen mogelijkerwijs tot schade aan de panden van omwonenden of naastgelegen bedrijven leiden. Kan wegens mogelijke schade een aanvraag om een bouwvergunning worden geweigerd? En kan een bestemmingsplan om die reden worden getorpedeerd? 

Casus schade aan woning 

In 2018 besloot de gemeente Woerden om het bestemmingsplan aan te passen om zodoende het bouwen van een aantal woningen te kunnen realiseren. Samen met de wijziging van het bestemmingsplan werd een bouwvergunning verleend. Eén van de omwonenden is tegen zowel het bestemmingsplan alsook de bouwvergunning in verzet gekomen omdat de heiwerkzaamheden ten behoeve van de bouw van de woningen schade aan haar woning zouden hebben veroorzaakt. Zij stelt dat zij trillinghinder heeft geleden als gevolg van de heiwerkzaamheden ten behoeve van de fundering van de geplande woningen.

Schade woning niet te wijten aan bestemmingsplan

De Raad van State, de hoogste bestuursrecht in dit soort zaken, oordeelt in deze zaak dat de wijziging van het bestemmingsplan niet ongedaan kan worden gedaan wegens schade als gevolg van heiwerkzaamheden. Het bestemmingsplan betreft namelijk alleen de vaststelling van de ruimtelijke keuze. In een bestemmingsplan wordt namelijk vastgelegd wat op welke plek mag worden gerealiseerd of gevestigd (wonen, industrie, etc.). Op www.ruimtelijkeplannen.nl kunt u inzien welke bestemming een stuk grond in uw gemeente heeft.

De bestuursrechter benadrukt dat dat trillinghinder als gevolg van de bouwwerkzaamheden geen betrekking heeft op het plan zelf maar op de uitvoering. Uitvoeringsaspecten maken geen onderdeel uit van het besluitvormingsproces omtrent het vaststellen of wijzigen van een bestemmingsplan. De wijze waarop uitvoering mag worden gegeven aan de feitelijke bouw van de woningen komt pas aan de orde bij de beoordeling van de bouwvergunning.

Schade woning wel te linken aan bouwvergunning

Een bouwvergunning moet aan een aantal voorwaarden voldoen die door de gemeente zijn gesteld. Tevens moet er worden voldaan aan de bepalingen uit het Bouwbesluit. Zo staat in artikelen 8.1 en 8.2 van het Bouwbesluit 2012 dat de uitvoering van bouw- en sloopwerkzaamheden zodanig dient plaats te vinden dat voor de omgeving zo min mogelijk schade wordt veroorzaakt.

Echter, de bestuursrechter wijst er in deze zaak op dat dit niet betekent dat onveilige situaties of hinder volledig moeten worden voorkomen. Het is een inspannings- in plaats van een resultaatsverplichting, waarbij er wel minimumeisen gelden.

In deze zaak had de gemeente door middel van rapporten van deskundigen aangetoond dat de kans op schade aan de woning als gevolg van de heiwerkzaamheden aanvaardbaar gering kon worden geacht. Om die reden is de bouwvergunning terecht verleend. De bestuursrechter volgt de gemeente in deze. Dat de bewoonster kon aantonen dat er sinds de bouwwerkzaamheden scheuren in haar huis waren ontstaan, was onvoldoende om haar gelijk te krijgen. Het causaal verband tussen de heiwerkzaamheden en de scheuren was daarmee nog niet aangetoond.

Wat kunt u doen in geval van schade aan woning?

Zoals u ziet, is het niet makkelijk om bouwprojecten wegens verwachte of reeds ontstane schade als gevolg van de bouwwerkzaamheden te voorkomen. De bestuursrechter toetst alleen of de gemeente voorafgaand aan het toekennen van de bouwvergunning voldoende rekening heeft gehouden met mogelijke risico’s. Het is daarbij niet nodig om garantie te geven dat er geen schade zal ontstaan.

Wij raden onze cliënten aan om voorafgaand aan een bouwproject een bouwexploot te laten opstellen. Met een dergelijke nulmeting wordt aangetoond in welke staat het pand verkeerde voordat de bouwwerkzaamheden begonnen. Op deze wijze is het vervolgens makkelijker om te onderbouwen dat de schade die vervolgens is ontstaan, het gevolg is van werkzaamheden, zoals heien. Mocht u bij de bestuursrechter bot vangen, dan zou u een civielrechtelijke procedure jegens de bouwer kunnen overwegen om een compensatie voor de door u geleden schade te verkrijgen.