Mededelings- en onderzoeksplicht bij de koop van een woning (deel 4 in de serie Vastgoed)

Als je je huis verkoopt, heb je een mededelingsplicht. Omgekeerd geldt dat als je een huis koopt, je een onderzoeksplicht hebt. De gevolgen van het niet nakomen van je mededelings- of onderzoeksplicht kunnen ver gaan. Maar wat wordt er nou precies van je verwacht als koper en verkoper? Wat moet je allemaal vertellen en wat moet je zelf onderzoeken? In dit blog leg ik dat uit.

De koopovereenkomst: wat koop je eigenlijk?

Wat mag je verwachten als je een woning koopt? De verkochte woning moet aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat deze de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en die de koper mocht verwachten. Meestal gaat het dan om het gebruik als ‘woning’. Daarbij zijn de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan relevant. Partijen mogen van deze wettelijke regeling af wijken. Zoals bijvoorbeeld het geval is bij een NVM-koopovereenkomst. Partijen spreken dan af dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woonhuis nodig zijn. De verkoper staat alleen in voor eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn, voor zover deze aan de koper kenbaar waren gemaakt. De verkoper staat dus uitdrukkelijk niet in voor andere eigenschappen dan die voor dat normale gebruik nodig zijn.   

Wat wordt daar nou concreet mee bedoeld? Kort gezegd dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Wat de koper mag verwachten, wordt onder meer ingekleurd door de mededelings- en onderzoeksplicht.

Mededelingsplicht vs. onderzoeksplicht

De hoofdregel is dat de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper. Een verkoper kan zich dus meestal niet verschuilen achter de stelling dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan.

De verkoper moet mededeling doen van gebreken waarvan hij op de hoogte is. Een gebrek dat aan normaal gebruik als woning in de weg staat, kan meebrengen dat van non-conformiteit sprake is (overigens ook als de verkoper het gebrek niet kende). Als je bijvoorbeeld weet dat er een lekkage aan het dak is, dan moet je dat – ongevraagd –  aan de potentiële koper vertellen. Als je als verkoper het vermoeden hebt dat er iets mis is met het dak, ben je echter niet verplicht om dat helemaal uit te zoeken. Wel moet je de potentiële koper wijzen op je vermoedens. Dat kan bijvoorbeeld via de NVM-vragenlijst die aan de potentiële koper kan worden gegeven.   

Mag je nou als potentiële koper altijd afgaan op de juistheid van een mededeling van de verkoper? Het antwoord is simpel: nee. Waar je als koper twijfelt of moet twijfelen, ben je verplicht om vragen te stellen aan de verkoper of zelf onderzoek te verrichten, bijvoorbeeld door het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring. Dat is het geval als de verf van de kozijnen afbladdert of als je aangetaste balken ziet, ook al vertelt de verkoper dat alles in orde is. Er bestaat dan een vermoeden dat sprake zou kunnen zijn van een gebrek. Als je niet aan je onderzoeksplicht voldoet, kan je de verkoper niet met succes aansprakelijk stellen voor het verborgen gebrek.    

Heeft u vragen over dit onderwerp of heeft u zelf een geschil over de mededelings- en onderzoeksplicht? Neem dan contact op met Marc Delissen.

Lees ook in de serie Vastgoed

Beveiligingscamera in je tuin toegestaan? (deel 1 in de serie vastgoed)

Heeft mijn huurder recht op huurbescherming? (deel 2 in de serie Vastgoed)

Hoe activeer ik een Vereniging van Eigenaars (VvE)? (deel 3 in de serie Vastgoed)

Verleende bouwvergunningen in uw buurt (deel 5 in de serie Vastgoed)

Aanneming van werk: tips en trucs bij een verbouwing (deel 6 in de serie Vastgoed)