Makelaar kan aansprakelijk zijn voor schade die de verhuurder lijdt

Een makelaar moet inzicht in achtergrond en beweegredenen van een potentiële huurder verwerven. Blijkt de huurder onbetrouwbaar? Dan kan de makelaar aansprakelijk zijn voor schade die de verhuurder lijdt. 

Wat was er aan de hand? Een makelaar bemiddelt bij de verhuur van een woning tegen een courtage van € 2.500,-.  Een potentiële huurder meldt zich bij de makelaar. Er komt vervolgens een huurovereenkomst tot stand. 

Vrijwel meteen ontstaan problemen: de waarborgsom wordt niet betaald en de huur wordt ondanks afspraak niet vooruitbetaald. Op enig moment treft de verhuurder zelfs een wietplantage aan in de woning. De verhuurder laat daarom een onderzoek uitvoeren naar de kredietwaardigheid van de huurder, die blijkt negatief te zijn. Verhuurder schakelt een advocaat in om ervoor te zorgen dat de huurder de woning zou verlaten. Hij durfde de woning zelf niet meer te betreden, aangezien de huurder hem meermaals had bedreigd. Het lukt om de huurder uit de woning te krijgen, maar de verhuurder blijft zitten met een fikse schadepost.

Bemiddelingsovereenkomst tussen makelaar en verhuurder

Zowel de rechtbank als het hof oordelen dat sprake is van een bemiddelingsovereenkomst tussen de makelaar en de verhuurder. De door de makelaar gevonden huurder is ongeschikt gebleken. Dat zou bij enig onderzoek door de makelaar naar voren zijn gekomen. Wanneer de huurder een bekende was van de makelaar uit een dubieus circuit, zoals de verhuurder heeft gesuggereerd, was dat de makelaar vanaf de aanvang bekend. Wanneer de huurder echter geen bekende was van de makelaar, zoals de makelaar heeft aangevoerd, bestond er in ieder geval aanleiding om zich te verdiepen in de achtergrond van de huurder. Het gaat niet zo ver dat de makelaar een uitgebreide risicoanalyse had moeten uitvoeren, zoals de verhuurder later zelf wel heeft gedaan. Maar de makelaar had zich wel inzicht moeten verwerven in de achtergrond en beweegredenen van de potentiële huurder.

In dit geval werd daarbij nog in aanmerking genomen dat de verhuurder de makelaar expliciet had gevraagd of de huurder betrouwbaar was. De makelaar heeft echter - ten onrechte - slechts met een ongefundeerde geruststelling gereageerd en zijn huiswerk niet gedaan. 

Kortom: de makelaar heeft aan de verhuurder niet de informatie verschaft over de potentiële huurder waarop de verhuurder op basis van de bemiddelingsovereenkomst mocht rekenen. Daarmee is de makelaar op een wezenlijk onderdeel toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van deze overeenkomst.

Uit de eindinspectie blijkt dat aan het gehuurde grote schade is toegebracht. Die schade zou niet zijn ontstaan wanneer een betrouwbare huurder zou zijn aangebracht. Het is de makelaar niet gelukt aannemelijk te maken dat de schade ook zou zijn opgetreden wanneer hij geen beroepsfout zou hebben gemaakt. De makelaar moet dus de schade van de verhuurder vergoeden.

Zie de uitspraak van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 24 juli 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3219.