Kan de gemeente een ongebruikte bouwvergunning intrekken?

Wat als door de gemeente een vergunning voor een bouwproject is verleend, maar de vergunninghouder niet begint met bouwen? Is het dan nog mogelijk om de vergunning te laten intrekken? 

"Onlangs gaf ik een cliënt advies over het aanvechten van een ongebruikte bouwvergunning. De gemeente had een vergunning verleend voor een appartementencomplex tegenover de woning van mijn cliënt. Hij kwam hiermee recht voor de uitrit van de parkeergarage te wonen, waardoor een verkeersonveilige situatie ontstond en zijn woongenot werd verstoord. Helaas kon mijn cliënt destijds de vergunning niet met succes aanvechten. Maar wat als de bouwvergunning niet gebruikt wordt? De projectontwikkelaar in deze zaak maakte geen aanstalten om een begin te maken met het bouwproject. De bouw lag al twee jaar stil.

Het niet gebruiken van een bouwvergunning is riskant. Gemeenten inventariseren en updaten regelmatig hun vergunningenbestand. Ongebruikte bouwvergunningen kunnen worden ingetrokken als blijkt dat er nooit een begin is gemaakt met bouwen. Een bouwvergunning kan ook worden ingetrokken als de bouw weliswaar is gestart, maar daarna is stilgevallen als gevolg van bijvoorbeeld de stikstofcrisis.

Beleidsregels voor het intrekken van een bouwvergunning

Op grond van artikel 2.33, lid 2 sub a, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), kan de gemeente de vergunning intrekken als er niet is begonnen met bouwen. De termijn waarbinnen een vergunninghouder moet beginnen met bouwactiviteiten verschilt en is afhankelijk van het soort vergunning dat is verleend. 

1. De algemene regel is dat een vergunning kan worden ingetrokken indien er gedurende drie jaar geen bouwactiviteiten hebben plaatsgevonden.
2. Als het gaat om een vergunning die verleend is op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder a onderscheidenlijk b of g Wabo, kan de vergunning na 26 weken worden ingetrokken.
3. Soms stelt de gemeente in de vergunning een bepaalde termijn, waarbinnen handelingen moeten zijn verricht met gebruikmaking van de bouwvergunning. Indien de vergunninghouder zich niet aan deze termijn heeft gehouden, kan dat voor de gemeente aanleiding zijn om de vergunning in te trekken.

De vergunning die voor het project tegenover het huis van de cliënt was verleend, was toegewezen op grond van artikel 2.1. lid 1 sub a, maar ook op grond van sub c Wabo. Sub c van dit artikel ziet op het vergunnen in strijd met het bestemmingsplan. Hiermee geldt voor de vergunning een termijn van drie jaar waarbinnen met de bouw moet zijn begonnen.

Gemeente is niet verplicht om bouwvergunning in te trekken

De gemeente is niet verplicht om tot intrekking van de vergunning over te gaan als blijkt dat de bouw al geruime tijd stilligt. In artikel 2.33 Wabo staat dat de gemeente tot intrekking over kan gaan. Dit artikel brengt dus geen verplichting met zich mee. Om die reden zal ook de bestuursrechter de zaak terughoudend beoordelen en alleen nagaan of de gemeente op redelijke gronden tot haar besluit om af te zien van haar intrekkingsbevoegdheid, heeft kunnen komen.

Verzoek tot intrekking: de moeite waard?

Dat betekent niet dat een verzoek tot intrekking bij voorbaat kansloos is. De gemeente zal met inachtneming van alle relevante feiten en belangen, een zorgvuldige belangenafweging moeten doen en haar beslissing deugdelijk moeten motiveren.

Zo spelen bijvoorbeeld de belangen van de gemeente bij het ‘opschonen’ van ongebruikte vergunningen een rol, maar ook de (financiële) belangen van de vergunninghouder. Daarbij mag in aanmerking worden genomen of het niet tijdig gebruik maken van de vergunning aan de vergunninghouder is toe te rekenen. De enkele omstandigheid dat de houder van een bouwvergunning niet aannemelijk weet te maken dat hij deze alsnog binnen korte termijn zal benutten, is al voldoende om de intrekking van een ongebruikte bouwvergunning te rechtvaardigen. De vergunninghouder doet er dus goed aan om richting de gemeente met een concrete tijdsplanning te komen waaruit blijkt wanneer met de bouw zal worden begonnen. Als voorbeeld kunt u de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 27 december 2017 doorlezen.

Verder kan de wijziging van het bestemmingsplan waaraan de bouwvergunning eerder is getoetst, een redelijk belang vormen om tot intrekking over te gaan. Dit was aan de orde in een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 november 2011.

Conclusie

Kortom, ook al is de wettelijke termijn voor het gebruik van de bouwvergunning verstreken, het is de vraag of mijn cliënt de gemeente zover kan krijgen om de vergunning ook daadwerkelijk in te trekken. Het betreft een afweging van alle betrokken belangen: de belangen van omwonenden (rechtszekerheid), de gemeentelijke belangen (opschonen van vergunningenbestand) en de financiële belangen van de projectontwikkelaar. De cliënt zal een verzoek tot intrekking van de bouwvergunning bij de gemeente moeten indienen. Indien de gemeente het verzoek afwijst, kan deze beslissing in een bezwaarprocedure worden aangevochten."

Vragen over bouwvergunningen?

Bij juridische vragen over het bovenstaande of voor meer informatie over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met Jeroen Maas