Verhuur je een woning voor minder dan de marktprijs? Kom in actie!

In Nederland is al jaren sprake van een toenemende vraag naar huurwoningen in de vrije sector. De toenemende vraag en het achterblijven van passend aanbod, zorgt ervoor dat woningzoekenden sneller bereid zijn om een hogere huurprijs te betalen. Verhuurders, die in deze periode nieuwe huurovereenkomsten sluiten, kunnen hierdoor, in vergelijking met bijvoorbeeld vijf jaar geleden, flink meer huur vragen voor dezelfde woning.

Verhuurders die geen nieuwe huurovereenkomst kunnen sluiten, bijvoorbeeld omdat zij vastzitten aan huurders met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, lijken hierdoor de boot te missen. Is er voor die verhuurders dan geen mogelijkheid om alsnog te profiteren van de overspannen markt? Jawel, die mogelijkheid licht ik hieronder toe.

Beperkende werking huurverhogingsclausule

Anders dan in de sociale sector, gelden voor geliberaliseerde woningen geen wettelijke regels voor de maximale hoogte van de huurverhoging. De enige regel is dat de huurprijs maximaal één keer per jaar mag worden verhoogd. Dit geeft verhuurders de vrijheid om in de huurovereenkomst een huurverhogingsclausule met een hoog huurverhogingspercentage op te nemen.

Toch zie je in de praktijk dat verhuurders gebruikmaken van het standaardmodel huurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Dit model bevat een indexeringsclausule. De clausule houdt in dat de huur jaarlijks mag worden aangepast met een percentage dat is afgeleid van inflatiecijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In de praktijk komt dit neer op een huurverhogingspercentage dat jaarlijks schommelt rond de 2%.

Feit is echter dat de huurprijzen in Nederland alleen al in 2017 gemiddeld met bijna 6,4%, stegen (Bron: Paradius). Verhuurders, die hebben gekozen voor het ROZ-model, worden in de huidige markt dus beperkt door die standaardclausule en lopen flinke huurinkomsten mis.

Aanbod tot aangaan nieuwe huurovereenkomst

Deze categorie verhuurders - alsmede de categorie verhuurders die überhaupt geen huurprijsverhogingsclausule in de huurovereenkomst heeft opgenomen - kan via artikel 7:274 lid 1 sub d BW alsnog een marktconforme huurprijs bewerkstelligen. Het artikel bepaalt dat een verhuurder de huurovereenkomst mag opzeggen, wanneer de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte. Dit aanbod kan bij geliberaliseerde woonruimte ook betrekking hebben op de huurprijs. Met andere woorden: als verhuurder kun je een nieuwe huurprijs voorstellen als je kunt aantonen dat die huurprijs redelijk is.

Redelijke huurprijs

Uit de rechtspraak volgt dat een voorstel voor een marktconforme huurprijs redelijk is. Het is dus zaak dat je als verhuurder aan de rechter laat zien dat de door jou voorgestelde huurprijs, daadwerkelijk marktconform is. Hoe doe je dat?

Een prijs is marktconform wanneer de prijzen van vergelijkbare woningen, die recent in de directe nabijheid van de woning opnieuw zijn verhuurd, overeenkomen met de door jou voorgestelde huurprijs. Een vergelijkbare woning is een woning die bijvoorbeeld qua oppervlakte, ligging en onderhoud overeenkomt met de door jou verhuurde woning. Hoewel je aan de hand van internetsites, zoals Funda, vaak een indruk kan krijgen van de marktprijs in jouw buurt, neemt de rechter geen genoegen met alleen advertenties als onderbouwing. De rechter heeft vaak een door een makelaar opgemaakt rapport nodig om overtuigd te raken.

Als de rechter vervolgens van de marktprijs overtuigd is, kan hij de huurder een termijn gunnen om alsnog in te stemmen met de nieuwe huurprijs. Gaat de huurder niet akkoord, dan eindigt de huurovereenkomst en kun je als verhuurder een nieuwe huurovereenkomst sluiten met een marktconforme huurprijs.

Meer informatie over het verhogen van de huur

De krapte op de huurmarkt zal de komende jaren aanhouden en mogelijk zelfs toenemen. Vooral in de grote steden, zoals Amsterdam, Den Haag en Rotterdam is de verwachting dat de prijzen zullen blijven stijgen.

Ben je een verhuurder in de vrije sector en verhuur je tegen een te lage marktprijs? Neem contact met ons op om de mogelijkheden voor een nieuwe huurprijs te bespreken.

Meer over Huur- en Vastgoedrecht

Blog 'Heeft mijn huurder recht op huurbescherming?'

Blog 'Het retentierecht van verhuurders bij huurachterstanden'