Het retentierecht van verhuurders bij huurachterstanden

Met enige regelmaat vragen verhuurders hoe zij kunnen optreden tegen huurders die al geruime tijd de huur niet meer betalen. Vragen als “Mag ik het water afsluiten of de inboedel op straat zetten?” zijn inmiddels geen uitzondering meer.

Hoewel de Nederlandse wet deze vormen van eigenrichting niet toestaat, heeft de verhuurder in sommige gevallen recht om de sloten van het gehuurde te vervangen en de goederen, die zich op dat moment in het gehuurde bevinden, onder zich te houden totdat de huurder zijn huurachterstand heeft betaald. Dit recht wordt het recht van retentie genoemd.

In deze blog leg ik uit op welk moment een verhuurder een beroep op het retentierecht toekomt.

Wat is het retentierecht?

Het retentierecht is het recht van de schuldeiser om zaken die toebehoren aan de schuldenaar pas terug te geven, op het moment dat de schuldenaar de vordering van de schuldeiser heeft voldaan.

Denk bijvoorbeeld aan een auto die ter reparatie wordt aangeboden aan een garage. De garage kan teruggave van de auto na de reparatie weigeren als de eigenaar de reparatiekosten niet betaalt. De garage doet op dat moment een beroep op zijn retentierecht. Het retentierecht kan dus worden gebruikt als pressiemiddel om facturen betaald te krijgen.

Kan het retentierecht ook worden ingezet om huurachterstanden betaald te krijgen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst?

Het antwoord op die vraag is nee. Op grond van de huurovereenkomst is de hoofdverplichting van de verhuurder de huurder een onbelemmerde toegang tot zijn huurwoning te bieden en hem in staat te stellen het gehuurde te gebruiken.

Door de sloten te vervangen en zodoende de huurder tot betaling te dwingen, lukt het de verhuurder niet meer om aan die verplichtingen te voldoen. De verhuurder maakt feitelijk eigenhandig een einde aan de huurovereenkomst door de huurder de toegang tot de woning te ontzeggen. Dat is niet toegestaan en slechts voorbehouden aan een rechter.

Het eenzijdig vervangen van de sloten, in het kader van het uitoefenen van het retentierecht, is dus in strijd met de wet zolang een huurder op grond van de huurovereenkomst nog het recht toekomt om het gehuurde te bewonen.

En als de huurovereenkomst is beëindigd?

Als de huurovereenkomst is beëindigd, er nog een huurachterstand bestaat en er zich nog spullen van de huurder in het gehuurde bevinden, dan kan je als verhuurder het retentierecht uitoefenen door de sloten te vervangen en de spullen van de huurder onder je te houden. Je hoeft de spullen van de huurder dan pas terug te geven wanneer de huurder zijn huurschuld heeft ingelost. Dit pressiemiddel kan dus alleen worden ingezet als de huurovereenkomst is beëindigd.

Wat kan de verhuurder doen bij een huurachterstand als de huurovereenkomst nog niet is beëindigd?

Tijdens de huurovereenkomst kan je bij een huurachterstand beslag laten leggen op de inboedel van de huurder. Wordt de huurachterstand te groot dan kan je in kort geding ontruiming van het gehuurde vragen. In de regel is een huurachterstand van drie maanden voldoende om de huurder te kunnen ontruimen.

Heeft u last van een niet betalende huurder? Of wilt u meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact met ons op.

Blog Vincent Verhulst

Dit artikel is slechts een algemene weergave van het geldende recht. Het kan op geen enkele wijze als advies in uw specifieke situatie dienen.