Advies aan de Hoge Raad: huurprijsvermindering horeca in verband met corona

In een eerder blog werd een uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 21 januari 2021, waarin de kantonrechter had geoordeeld dat twee Haagse cafébazen recht hebben op een tijdelijke verlaging van de huur als gevolg van de corona-pandemie, besproken. Na deze uitspraak zijn er nog vele uitspraken gewezen omtrent dit onderwerp. Vanwege de discussie over de vraag of huurders van bepaalde bedrijfsruimten aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering, heeft de kantonrechter te Roermond de Hoge Raad, in een procedure tussen een huurder van een horecagelegenheid en zijn verhuurder, de volgende prejudiciële vragen gesteld:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Op 30 september 2021 heeft de Procureur-Generaal een advies uitgebracht aan de Hoge Raad ten aanzien van deze prejudiciële vragen.

Gebrek aan het gehuurde

Kort gezegd is de Procureur-Generaal van mening dat een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel valt aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De sluiting van de horeca kan namelijk niet aan de huurder worden toegerekend en aan de huurder kan niet het genot worden verschaft dat de huurder mag verwachten. Of de huurder vervolgens recht heeft op huurprijsvermindering moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 6:258 BW.

Huurovereenkomsten gesloten vóór de coronacrisis

Voor wat betreft huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór de coronacrisis en waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, denk bijvoorbeeld aan horeca en winkels, kan volgens de Procureur-General als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten

Onvoorziene omstandigheden

De coronacrisis kan – zo meent de Procureur-Generaal - leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering. Een tijdelijke huurprijsvermindering moet daarbij gebaseerd worden op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van de door de coronacrisis. Het verlies aan omzet van de huurder wordt daarbij gezien als het nadeel dat de huurder lijdt. De door de huurder ontvangen Tegemoetkoming Vaste lasten (TVL) kan echter wel worden meegenomen in het bepalen van het nadeel. Als uitgangspunt dient volgens de Procureur-General te gelden dat het nadeel gelijk (50/50) moet worden verdeeld tussen de verhuurder en huurder. Uiteraard zijn er situaties denkbaar die een afwijking daarvan rechtvaardigen.

De Hoge Raad zal zich nu beraden of zij het advies van de Procureur-Generaal volgt. Lees hier het volledige advies van de Procureur-Generaal.

Meer informatie nodig over huurprijsverlaging horeca door corona?

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met Cindy Luiten (+31 70 311 5411).

Lees ook

Tijdelijke huurprijsvermindering door corona

Dit blog is slechts een algemene weergave van het geldende recht. Het kan op geen enkele wijze als advies in uw specifieke situatie dienen.