Aansprakelijkheid VvE-Beheerder

Recent verscheen op NOS.nl een bericht dat er veel klachten zijn over VvE-beheerders. Een trend die ik herken in de praktijk. Van de circa 125.000 VvE’s in Nederland besteedt ongeveer de helft het beheer uit aan externe partijen. En zonder kwaliteitstoets of -controles voor VvE-beheerders gaat dat regelmatig mis. Dit leek mij een goede reden om in deze blog kort in te gaan op de juridische (on)mogelijkheden die er dan zijn.

Beheerder / bestuurder

Tussen VvE’s en beheerders worden beheersovereenkomsten gesloten. Dit zijn zogeheten overeenkomsten van opdracht ex artikel 7:400 BW. Kort gezegd verplicht een beheerder zich hiermee om werkzaamheden te verrichten. Denk aan het bijhouden van de administratie, de financiën of bouwbegeleiding. Dit is afhankelijk van de beheersovereenkomst. Een beheerder is niet automatisch bestuur(der) van de VvE. Dat kan wel worden afgesproken. In dat geval moet de VvE de VvE-beheerder op een ALV tot bestuurder benoemen.

Waar kun je als VvE tegenaan lopen?

Voorbeelden uit de praktijk zijn (onder meer):

• niet of niet voldoende ingrijpen bij gebreken aan het pand (zoals lekkages);
• het niet willen agenderen van bepaalde onderwerpen;
• geen of onvoldoende inzicht geven in de administratie en/of financiën;
• namens de VvE opdrachten verstrekken zonder akkoord van de ALV;
• besluiten van de ALV niet uitvoeren;
• namens de VvE afspraken maken met individuele leden, ook als daar geen toestemming voor is gegeven.

Aansprakelijkheid

VvE-beheerders die niet presteren of die namens de VvE verplichtingen zijn aangegaan zonder toestemming van de VvE, kunnen aansprakelijk worden gesteld. Zij komen de beheersovereenkomst dan niet goed na. De beheerder schiet tekort in de zorg van een goed opdrachtnemer (7:400 BW e.v.). Of er sprake is van een tekortkoming moet worden bekeken aan de hand van de beheersovereenkomst. Wat hebben partijen afgesproken en heeft de VvE-beheerder zich aan deze afspraken gehouden?

Als de beheerder ook een bestuurder is, dan kan hij of zij ook aansprakelijk worden gesteld voor onbehoorlijk bestuur (artikel 2:9 BW). De lat hiervoor ligt wel hoog, want uit de rechtspraak volgt dat de bestuurder persoonlijk een “ernstig verwijt gemaakt kan worden” (Hoge Raad 10 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2243). Met andere woorden, met bijvoorbeeld alleen slechte bereikbaarheid ben je er niet.

Wat kan de VvE doen?

De VvE doet er goed aan om op tijd te klagen bij de VvE-beheerder en om de VvE-beheerder in gebreke te stellen. Bij blijvend wanpresteren van de VvE-beheerder, doet de VvE er goed aan om de beheersovereenkomst op te zeggen. Laat je hierover wel eerst adviseren zodat er geen belangrijke stappen worden overgeslagen.

Het is verder verstandig om zelf controle te houden op de VvE. Dat kan met een kascommissie en met een bestuur dat uit meerdere leden bestaat.

Mogelijke problemen

• Let op, individuele leden kunnen de beheersovereenkomst niet opzeggen of de VvE-beheerder namens de VvE aansprakelijk stellen. Dat moet de VvE doen. In sommige gevallen is de VvE-beheerder de enige bestuurder. Dat maakt het lastig om namens de VvE actie te ondernemen tegen de VvE-beheerder en/of om de beheersovereenkomst op te zeggen. In dat geval is het verstandig de VvE-beheerder eerst te ontslaan als bestuurder. Dat moet op een ALV.
• Aansprakelijkheid kan in de beheersovereenkomst worden beperkt. Controleer dit goed!
• Het is niet altijd eenvoudig voor een VvE om aan te tonen dat zij schade heeft geleden door doen of nalaten van een VvE-beheerder. Reken je als VvE niet (te) rijk.

Conclusie

Het is geen perfect systeem en misstanden kunnen niet worden uitgesloten. Als VvE doe je er goed aan om heldere afspraken met VvE-beheerders vast te leggen. En om bij wanpresteren op tijd aan de bel te trekken. Voorkomen is altijd beter dan genezen.